Os 7 documentos que você deve solicitar antes de comprar qualquer imóvel

Comprar um imóvel sem checar essa lista é apostar contra a casa — literalmente. Vou direto ao ponto: quais documentos pedir, onde conseguir e por que cada um pode evitar prejuízo de centenas de milhares de reais.

Trabalho com isso há anos e vejo a mesma cena repetida: cliente apaixonado pelo imóvel, contrato pronto, e na hora de pegar o financiamento descobre que tem dívida de IPTU, ação trabalhista do antigo dono, ou pior — a matrícula tem irregularidade que invalida tudo.

Se você está prestes a fechar, leia até o fim. Se ainda está procurando, salva o link.

1. Matrícula atualizada do imóvel

É o documento mais importante da operação. A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel — toda a história dele está ali: quem foi dono, hipotecas, penhoras, doações.

Solicite no Cartório de Registro de Imóveis da cidade. Tem que ser emitida nos últimos 30 dias. Custa em média R$ 80.

O que olhar na matrícula:

• O nome do vendedor confere com o último titular registrado?
• Tem alguma averbação de penhora, hipoteca ou usufruto?
• O imóvel tem ações em curso?
• A descrição (metragem, confrontações) bate com o que você está vendo?

"Se na matrícula tem 'penhora' ou 'indisponibilidade', PARE. Não avance sem advogado."

2. Certidões negativas do vendedor

O imóvel pode estar limpo, mas o vendedor pode ter dívidas que respingam na venda — principalmente se for fraude contra credores. Peça:

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
• Certidão negativa estadual
• Certidão negativa municipal
• Certidão de protesto (cartórios de protesto da cidade)
• Certidão de ações cíveis e criminais (fórum)
• Certidão da Justiça do Trabalho (TST)

3. Certidão negativa de IPTU

IPTU em atraso é dívida que persegue o imóvel, não a pessoa. Se você comprar com débito, herda. Solicite na prefeitura — em Veranópolis, dá pra emitir online no portal do contribuinte.

4. Certidão negativa de débitos condominiais

Mesma lógica do IPTU: dívida segue o imóvel. Peça declaração assinada pelo síndico ou administradora, com data recente.

5. Habite-se (em construções/lançamentos)

É o documento que prova que a obra está legalizada. Sem habite-se, o banco não financia, o cartório não registra, e você fica refém. Em apartamentos, peça também o termo de individualização.

6. Cópia do contrato anterior (se imóvel financiado)

Se o vendedor ainda está pagando o imóvel, você precisa do termo de quitação ou da autorização do banco pra transferir o financiamento. Sem isso, a venda não acontece.

7. Documentos pessoais do vendedor + casamento

RG, CPF, comprovante de residência. Se for casado, também o do cônjuge — porque os dois precisam assinar a venda, mesmo que o imóvel esteja só no nome de um.

Resumindo

Comprar imóvel sem essa checagem é o equivalente a comprar carro sem olhar o motor. Custa pouco verificar — e custa muito não verificar.